全球最高空置率：上海24.5%居冠

日本房地產服務商世邦魏理仕（CBRE）比較2024年第2季全球20個城市的辦公樓數據，發現上海以24.5%的空置率高居榜首，北京則以17.9%排名第8。與2019年第4季疫情爆發前相比，上海的辦公室空置率大幅上升了5.1個百分點。這一升幅不僅遠超紐約的3.8個百分點、倫敦的2.6個百分點，更是東京0.7個百分點的數倍，凸顯中國一線城市辦公市場面臨嚴峻挑戰。

外資撤離與「燈火通明」背後的真相

空置率飆升的主因在於外資企業加速撤資。根據中國國家外匯管理局數據，第2季外商直接投資淨流入為266億美元，較第1季驟降23%。除歐美資金外流，受中日關係惡化影響，部分日本企業也減少對中投資。儘管夜晚從外灘眺望陸家嘴仍見燈火通明，但自媒體揭露多間辦公室僅靠窗亮燈、內部空空如也。內陸重慶更出現閒置辦公室地板脫落、電纜垂掛的景象，出租告示僅標註「價格優惠」且未列具體金額，反映市場信心不足。

國企持有緩衝有限，租金下跌壓力蔓延

目前中國辦公樓多由國有企業持有，短期內空置不會立即衝擊財務報表。然而，若高收益辦公室持續閒置導致供過於求，租金下跌的壓力將波及民間持有的物業。市場普遍認為「20%空置率」已是城市辦公樓過剩的紅線，上海已明顯越界。隨著外資退場趨勢確立，中國商业地产正面臨結構性調整，未來租金與資產價值恐進一步承壓。