19年持有變4年多，稅率從15%變35%

高雄一位屋主在2005年買進一處房地，中間經歷了2019年贈與配偶、離婚，並在2020年透過調解程序將房地移轉回自己名下，最後於2024年出售。屋主原本認為自己從2005年就持有，應該適用較低的稅率，但財政部最終認定，因為中間有一次「配偶贈與」的產權移轉，導致持有期間必須從2019年8月20日重新起算。這使得原本看似長達19年的持有期，在稅務上僅被認定為4年多，直接落入「超過2年、未逾5年」的區間，適用高達35%的房地合一稅率。這案例告訴我們，產權一旦移轉，時間線就可能斷裂，不能單純以最初購買日計算。

夫妻財產合併計算？財政部說不行

許多屋主誤以為夫妻屬於同一經濟實體，因此雙方持有時間可以合併計算。然而，財政部在本案訴願決定中明確指出，夫妻各自管理、使用、收益及處分財產，並不會因為婚姻關係就自動合併計算持有期間。當房屋從配偶名下移轉回原屋主時，新的取得日是依據前配偶取得該房地的日期（即2019年8月20日）來認定，而不是追溯到2005年。這意味著，每一次的產權移轉，都可能重置持有期間的計算基準。若未仔細評估，原本可能適用15%稅率的長期持有優惠，就可能瞬間變成35%的高稅負，讓原本規劃好的節稅策略完全失效。

曾出租營業，自住優惠也泡湯

除了持有期間的問題，本案還有一個關鍵失誤：自住房地優惠無法適用。屋主主張適用自住房地的400萬元免稅額及10%優惠稅率，但國稅局查核發現，該房屋在2020年11月至2023年8月間曾出租供營業使用。自住房地優惠的條件非常嚴格，要求交易前6年內沒有出租、供營業或執行業務使用。由於存在出租紀錄，屋主不僅失去了10%的優惠稅率，連400萬元的免稅額也無法扣除。最終，國稅局將課稅所得核定為約738.8萬元，應納稅額約258.6萬元，比屋主原本申報的244.2萬元多出約14.4萬元。這提醒我們，在進行夫妻間房產移轉時，除了當下的贈與稅、土地增值稅，更要仔細評估未來出售時的各種稅務細節，以免得不償失。